“深铁时代”的万科首份季报

国资班底的全面接管，被市场称作万科正式进入 " 深铁时代 "，意味着万科正在全面重构。

一个月前的 2024 年度报告致股东信中，万科表示去年是异常艰难的一年。

4 月 29 日晚间，万科发布了今年的一季度报告，从报告内容来看，2025 年依然不能放松。

报告期内，万科集团实现营业收入 379.9 亿元，同比下降 38.3%。其中，房地产开发业务贡献营业收入 228 亿元，同比下降 51.1%；经营服务业务贡献营业收入 122.7 亿元，同比增长 12.1%。

报告显示，营业收入下降的主要原因是交付规模下降。一季度，万科实现合同销售面积 254 万平方米，合同销售金额 349.2 亿元，同比分别下降 35.1% 和 39.8%，销售降速基本与营收同步。

期内实现结算面积 203.1 万平方米，结算金额 228 亿元，同比分别下降 36.2% 和 51.1%。截至一季度末，合并报表范围内有 1565.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额 2188.5 亿元。

另受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，万科期内录得归属于上市公司股东的净亏损为 62.5 亿元，同比下降 1625.63%；整体毛利率为 6.1%，同比下降 4.7 个百分点。

01" 深铁时代 "

业绩之外，万科季内最受关注的是人事变动，这场前所未有的 " 大换血 " 始于 2025 年 1 月 27 日。

彼时，万科公告称，收到董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭的辞职报告，郁亮将继续担任董事和第一执行副总裁，祝九胜辞职后不再担任任何职务，朱旭仍在公司工作。

同日，万科披露了第二十届董事会第十二次会议的决议公告，此次议会通过了一些议案，选举辛杰为万科第二十届董事会主席，同意聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为公司执行副总裁，聘任田钧为公司董事会秘书。

2 月 5 日，有市场消息指万科发布了一份内部文件，除上述以披露的岗位变动，万科总部各部门以及地区公司高管团队由国资背景的经理人队伍全面入驻，接替了原有班底。

具体来看，深圳资产管理有限公司副总经理赵正阳，拟任战略投资运营管理部总经理；深铁集团专家肖静华，拟任财务资金管理部总经理；深铁集团专职监事商德良，拟任法务部总经理；深铁置业副总经理王智余，拟任开发经营事业集团北京区域管理部总经理；

此外，陈武拟任开发经营事业集团华东区域管理部总经理、万梅拟任集团办公室副主任、鄢伯通拟任战略投资运营管理部副总经理、段军拟任战略投资运营管理部副总经理、李海洋拟任开发经营事业集团成本总监、郭伟拟任开发经营事业集团安全总监。

国资班底的全面接管，被市场称作万科正式进入 " 深铁时代 "，意味着万科正在全面重构。

万科这场人事变动延续到了 3 月 31 日，因工作调整原因，刘肖申请辞去公司执行副总裁、首席运营官等职务。刘肖辞去上述职务后，仍在公司工作，联系战略投资业务。

就在深铁集团接管万科不久后的 2 月 12 日，有知情人士表示，相关方面正在准备一项方案，有望为万科解决今年 500 亿元资金缺口提供帮助。

而在稍早之前，深圳市国资委负责人曾强调：" 截至 2024 年底，深圳市属国资国企资产超过 5 万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。"

由于深圳国资委的公开表态，不少人认为上述 500 亿资金援助的消息 " 十有八九是真的 "。先不论 500 亿传闻是否属实，最起码 " 深铁时代 " 下的万科，已从大股东手中实打实地得到了不少真金白银。

2 月 10 日，万科向深铁集团抵押万物云 18.29% 股权，从而获得不超过 28 亿元的借款，这也是深铁集团全面掌控万科管理层后，首次提供的大手笔资金支持。

2 月 21 日，万科再次以三大子公司上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司作为抵押资产，向深铁集团借款 42 亿元。

4 月 29 日，万科 " 三顾茅庐 "，获得来自深铁集团 33 亿元股东借款，而且此次直接没有增信措施了。

仅上述三笔借款，深铁集团就已经为万科输送了 103 亿资金。

02努力偿债

根据公告，万科从大股东那里借来的百亿资金，全都用于还债。

实际上，除了直接借款之外，深铁集团还接手过万科不少的资产。根据公开信息显示，2024 年以来，已先后认购了中金印力公募基金 29.75% 的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目 49% 投资收益权，对应金额分别为 10 亿元、22.35 亿元、12.92 亿元。

加上该部分 " 接盘资金 "，自 2024 年以来，深铁已在万科身上支出了近 150 亿。

除了大股东资金助力，万科自身也在试图出售部分资产回血。比如在 1 月 24 日，市场传出万科拟向新加坡政府投资公司洽售万纬物流控股权的消息；

4 月 29 日晚间，万科还披露了关于出售 A 股库存股的计划，拟通过集中竞价交易方式出售 7295.6 万股，占总股本 0.61%，所得款项用于补充公司流动资金。

根据公司一季度报告，万科期内合并报表范围内共新增融资和再融资 139 亿元，新增融资综合成本 3.39%，较 2024 年一季度下降 21 个基点。期内实现大宗交易签约金额 38 亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等 7 个项目；实现盘活回款 24 笔，合计 40.9 亿。

正是得益于各类融资渠道的畅通，万科才能够顺利完成今年一季度到期公开债的按期兑付。

Wind 数据显示，万科 2025 年一年内到期的境内债务约 326.45 亿元。公开市场方面，2025 年万科境内外累计债券到期债券共 9 只，总规模达 215.9 亿元。其中，一季度是万科偿债高峰，有 98.9 亿元的境内债需要兑付。

据了解，万科于一季度已完成五笔公开债的按期兑付，包括 1 月 27 日到期的境内中期票据 "22 万科 MTN001"、2 月 16 日到期的 "22 万科 MTN002"、2 月 25 日到期的 "22 万科 MTN003"、3 月 4 日到期的 "22 万科 01"、3 月 17 日到期的 "20 万科 02"，本金规模合计 98.9 亿元。

境外债方面，万科将于 5 月份迎来兑付高峰，规模约 4.55 亿美元。截止一季度末，万科账面上持有的货币资金为 755 亿元；有息负债合计 3658.7 亿元；资产负债率为 73.5%。

此外，或许是将重心摆在还债上，万科的 " 保交楼 " 进度略显缓慢。

据了解，万科于 2024 年交付了 327 个项目，666 个批次，18.2 万套房屋。而今年交付任务量相对有所下降，全年计划交付 230 个项目，429 个批次，共 11.2 万套房屋。

数据显示，万科于一季度合计完成 44 个项目、46 个批次、1.04 万套房交付，完成全年套数交付计划的 9.29%。

与此同时，实现新开工及复工计容面积 212.7 万平方米，完成全年计划的 31.8%；实现竣工计容面积 215.5 万平方米，完成全年计划的 15.2%。

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