去年巨亏51亿，净资产转负，中交地产披星戴帽！公司：出售房地产业务正在进行

本文来源：时代周报 作者：郭鹏

4 月 14 日晚间，中交地产（000736.SZ）发布 2024 年年报。2024 年，中交地产营收 183.02 亿元，同比下降 44.59%，净利润 -51.79 亿元，归属于上市公司股东的净资产 -35.79 亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负，中交地产被实施退市风险警示，股票简称由 " 中交地产 " 变更为 "*ST 中地 "。4 月 15 日，中交地产股票停牌一天，4 月 16 日复牌。

中交地产是央企中国交通建设集团有限公司（以下简称 " 中交建 "）旗下的地产公司。中交地产控股股东是中交房地产集团有限公司（以下简称 " 中交房地产集团 "），持股比例为 52.16%，中交房地产集团由中交建全资持股。

近年来，中交地产业绩不佳，中交房地产集团对其开展大力支持。

今年 1 月，中交地产发布公告，拟将自身的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，交易拟采用现金的支付方式。同时，公告还表示，交易完成后，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

对于中交地产被实施退市警示是否影响其置出房地产开发业务等相关问题，时代周报记者致电中交地产投资者联络部门，该公司工作人员表示，被实施退市风险警告不影响出售房地产开发业务，相关出售业务正在推进中，具体情况以后续披露重组方案公告为准。

房地产业务营收下降近 5 成

2024 年，中交地产房地产业务业绩走低。据年报，截至去年年末，中交地产持有房地产项目 117 个，土地总面积 1045 万平方米，在建及待建面积 771 万平方米。中交地产房地产销售业务营收 171.81 亿元，同比下降 46.69%。

去年，中交地产房地产业务（全口径）实现签约销售面积 85.32 万平方米，同比下降 52.51%；实现签约销售金额 156.43 亿元，同比下降 58.13%；销售回款 247.07 亿元，同比下降 45.07%。2024 年，中交地产房地产业务（权益口径）实现签约销售金额 105.11 亿元，同比下降 61.58%；销售回款 188.13 亿元，同比下降 42.78%。

与此同时，中交地产计提大额资产减值。4 月 14 日，中交地产发布《关于计提资产减值准备和信用减值准备的公告》。据公告，因 2024 年度公司多项目销售情况不及预期，中交地产对于各个项目公司计提存货跌价准备，总规模达 34.96 亿元。

此外，中交地产还对应收款项坏账准备、投资性房地产减值、长期股权投资跌价等事项进行计提减值。据减值公告，2024 年计提减值准备将减少中交地产归属于母公司股东的净利润约 29 亿元。

2024 年，因收购物业公司，中交地产物业服务业务收入有所增长。去年 12 月，中交地产完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称 " 中交物业）100% 股权。2024 年 9 月，中交地产发布收购中交物业公告表示，收购中交物业后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。

收购完成后，中交地产物业业务营收大幅增长。据 2024 年年报，中交地产物业管理业务全年新拓展物业面积 1293 万平方米，在管面积 6265 万平方米；物业管理业务营收 7.28 亿元，同比增长 60.91%。

但中交地产物业管理服务也没有摆脱行业毛利率下降的困境。据 2024 年财报，物业管理服务毛利率为 16.23%，同比减少 7.14 个百分点。

近年来，中交地产债务压力也逐年增大。据东方财富数据，截至 2024 年年末，中交地产资产负债率达 89.75%，同比增长 4.3 个百分点。

据财报，截至 2024 年年末，公司货币资金规模 86.45 亿元，同比下降 29.73%。而在短期债务方面，中交地产短期借款 2.95 亿元，同比下降 79.91%，一年内到期的非流动负债规模达 217.2 亿元，同比增长 34.24%。

控股股东给与百亿借款

近年来，中交地产业绩表现不佳。据中交地产年报，2021 年和 2022 年，中交地产净利润分别为 2.36 亿元、0.34 亿元，但扣非净利润却分别为 -4.32 亿元、-1.92 亿元。

2023 年，中交地产开始出现大额亏损。据年报，2023 年，中交地产净利润为 -16.11 亿元，同比下降 4847.35%。当时公告显示，业绩变动原因包括房地产销售收入减少，项目毛利率下降，以及房地产开发项目减值。

2024 年 4 月，中交地产关于计提资产减值准备和信用减值准备的公告显示，2023 年存货跌价准备达 13.46 亿元，计提减值准备规模达 16.34 亿元，计提减值准备减少中交地产归属于母公司股东的净利润 12.38 亿元。

面对大额亏损，控股股东中交房地产集团对于中交地产给与了一定的支持。

据中交地产年报，2020 年，中交地产向控股股东借款规模为 68.89 亿元，融资成本区间 6.5%-10%。2022 年，控股股东借款规模增至 178.44 亿元，融资成本区间为 0-8%。2024 年，控股股东借款规模为 161.01 亿元，融资成本区间降至 0-4.5%。

2024 年 12 月，中交地产公告显示，其向中交房地产集团的 150.91 亿元借款，将于 2025 年内陆续到期，这些借款自到期日起续借一年。

此外，2024 年 12 月，中交地产公告显示，其在 2025 年向中交房地产集团新增借款额度不超过 100 亿元，借款年利率不超过 7%。2025 年 3 月，中交地产向中交房地产集团借款 15 亿元，借款年利率为 3.1%。

2024 年 6 月，中交房地产集团参与中交地产定增，定增共募资 4.44 亿元，中交房地产集团花费 2.22 亿元。