房企探路银发人居万亿级蓝海市场仍有制约

易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻现在有了一个新身份：中国房地产业协会康养分会会长。日前，周忻以这一新身份亮相中国房地产协会主办的银发人居大会，并透露了易居企业发展的一个新方向：介入银发经济领域。

企业入局，看到的是产业规模前景，背后则是国内城市适老化趋势下的银发经济崛起。

2024年1月，国务院办公厅印发国家首个支持银发经济发展的专门文件《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》。2025年的政府工作报告提出，深化养老服务改革、制定发展政策，完善养老事业和产业政策机制。

乐心医疗、嘉必优等多家上市公司在2024年年报引用数据显示，目前我国银发经济规模约7万亿元，占GDP的6%，2035年有望达30万亿元，占GDP的10%。

同策研究院联席院长宋红卫也指出，养老产业是蓝海市场，空间巨大。目前我国是典型的纺锤体型人口结构，20—49岁这个群体的比重最大，随着时间增加，可能会呈现出倒三角型。由于人口抚养比持续上升，仅仅靠家庭养老不仅压力较大，赡养人也会面临时间、技能等诸多问题，因此，未来机构养老是大趋势。其认为，发展银发经济，既需落地微观服务实践，也需从宏观战略层面探索老龄化与高质量发展的协同之道。

而对于传统房企来说，如何借力养老地产找到新发展模式，在数万亿的银发经济中分一杯羹，仍需不停摸索。

图片来源：创意制图梁远浩

房企探路万亿市场

2017年，周忻旗下的易居中国首次参股上海向阳院企业管理有限公司（简称“向阳院”），持股30.6667%。工商资料显示，2018年，易居中国认缴出资2300万元。2019年易居中国持股比例一度达到66.6667%，认缴出资达到2500万元。2022年，严红春以50%持股比例成为向阳院实控人，彼时易居中国的持股比例退回至30.6667%。向阳院面向社区养老人群提供服务，并打造了一套智慧养老服务信息化系统。

在产业转型过程中，早已有多家头部房企率先涉足银发经济领域。

公开信息显示，万科在深圳盐田试点项目中，依托“社区健康大脑”系统，构建“空间服务智慧康养”生态闭环。保利发展在适老化设计上屡有创新，曾推出“自理型—协助型—护理型”动态评估机制，提供从家政代购到失智专护的18项服务清单，并借力郊区低地价打造含温泉疗愈、有机农场的复合生态养老社区。

2020年6月，华润集团推出旗下首个城市中心养老项目华润润馨汇，这也是沈阳首个城市中心高端养老综合体。该项目以医养结合为特色，构建“医养结合”的健康保障体系，为老人提供全方位服务。

企业参与银发经济的推手，是老龄化趋势。银发人居与老龄产业紧密相连，也成为产业升级契机。

以上海为例。上海市虹口区副区长章维指出，上海老龄化程度位居全国之首，60岁以上老年人口占比近40%（37%），步入了中度老龄化社会。虹口区作为上海老龄化程度最高的城区，户籍老年人口占比超45%。

不久前，虹口区发布《虹口区银发经济高质量发展三年行动计划（2025—2027年）》，通过推进老年友好社区建设、构建智慧养老生态、发展银发产业，打造老年宜居环境，推动养老服务从“养”到“享”的转变。据了解，虹口区是上海第一个推出银发经济发展三年行动计划的区。

复旦大学老龄研究院副院长吴玉韶指出，银发经济概念源于日本，其三维产业链模式颇具启示，发展经验可总结为逆经济周期、中度老龄化启动、介护保险加速。在我国，银发经济是经济新格局的重要部分，有望带动不少产业转型。我国面临高龄化加剧、供养关系转变等新变化，相关社会服务亟待完善。银发经济与传统养老不同，更强调“享老”“备老”，具有确定性、稳定性的特征，且规模庞大。

银发人居发展痛点

近期，复旦大学老龄研究院、克而瑞漾美等机构联合发布《2025中国银发人居发展报告》，这也是国内首部聚焦银发群体居住需求的智库产品。报告显示，银发经济涵盖为3亿老年群体提供产品与服务的全部经济活动，而银发地产是银发经济的支柱。其中，银发人居作为银发地产的延伸，以老年人生理、心理和社会需求为导向，通过空间设计与服务配套，打造适合老年人居住生态，旨在实现“老有所居、老有所享、老有所养、老有所为、老有所乐”。

但事实是，企业参与银发经济，目前尚处于路径探索阶段。日前，21世纪经济报道记者在一个业内论坛上与相关企业交流，大部分相关人士认为“不好做”。

上海财经大学校长刘元春表示，政府连续两年将银发经济纳入重点工作，这是扩消费、提振内循环的重要举措。当前，国家已将提振消费作为重点，强调惠民生与扩消费结合，聚焦“一老一小”。银发经济是福利体系建设关键，更是解决经济结构性和周期性问题的突破口，需创新机制，摒弃“负担经济”的片面认知，以长远战略推动其发展。

但银发经济发展目前面临资源不均、人才短缺等挑战。

宋红卫指出，首先，尽管市场需求巨大，养老产业是属于高标准的服务行业，对于专业服务要求较高，且前期投入成本较大，很难做到规模效应，养老产业的投资回报周期较长，且受老年人消费习惯、支付能力等因素影响，部分经营主体的盈利能力有限。因此经营主体对养老产业的参与度不高，导致市场供给不足。

其次，目前养老产业的部分领域存在行业标准缺失的问题，导致服务质量参差不齐。监管力度的不足也加剧了服务质量的问题，一些养老机构存在护理人员专业水平不高、服务态度不佳等问题。

从现实情况来看，最大的制约因素还是专业人才的缺乏，由于养老产业的特殊性和艰苦性，导致许多年轻人不愿从事养老服务工作，招聘难度大。一个现实问题是，养老产业很难做到高盈利，薪资水平、社会地位等问题导致人员流失并不小。这也从某种程度上提高了银发经济的消费门槛。

吴玉韶针对企业参与银发经济，提出了以下六大建议：以新理念引领，融入积极老龄观；坚持长期主义，打造长寿企业；以需求为导向，激发有效需求；依靠创新驱动，融合前沿技术；走专业化、规模化、标准化、品牌化道路；秉持服务为本，重视人才储备，应对未来银发经济发展中的人才需求。

中国房地产业协会副会长张其光就发展银发人居提出了三点建议：明确概念区分与服务边界；细分居家、公寓、社区、旅居等养老业态；多方协同攻关，解决各业态资金、运营等难题。