直接跌停了！去年亏损超50亿的中交地产被ST，“退房”保壳战打响
本文来源：时代财经 作者：梁争誉
4 月 16 日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为 "*ST 中地 " ——这是央企地产股首次带上退市风险警示的 " 帽子 "。
中交地产股票 " 戴帽 "，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产 2024 年财报，报告期内，中交地产实现营收 183.02 亿元，亏损额扩大至 51.79 亿元，截至 2024 年末归属于上市公司股东的净资产为 -35.79 亿元。
由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由 " 中交地产 " 变更为 "*ST 中地 "，股票交易的日涨跌幅限制为 5%。截至 4 月 16 日收盘，*ST 中地报收 4.9 元 / 股，跌幅 5.04%，总市值 36.61 亿元。
作为中交集团旗下唯一的 A 股地产上市公司，中交地产在 " 基建 + 地产 " 的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第 20 位，也曾提出 "2020 年销售额冲刺 500 亿元、2023 年千亿之上、进入央企前三 " 的目标。
然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。
根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在 2025 年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于 3 亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。
为保住上市地位，中交地产在今年 1 月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称 " 中交房地产 "），以改善公司资产质量。
4 月 15 日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。
中交地产的保壳大战已经打响。
图源：图虫创意
亏损继续扩大
2023 年由盈转亏后，中交地产 2024 年的亏损继续扩大。
根据 2024 年财报，报告期内中交地产实现营业收入 183.02 亿元，同比下降 44.59%。其中，房地产销售收入 171.81 亿元，同比下降 46.69%；房产租赁收入 1.72 亿元，同比增长 64.48%；物业管理收入 7.28 亿元，同比增长 60.91%。
盈利方面，2024 年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为 -51.79 亿元，较 2023 年的 -16.73 亿元下降 221.44%。截至 2024 年末，中交地产总资产 1076.98 亿元，同比下降 12.63%，归属于上市公司股东的净资产 -35.79 亿元，同比下降 292.45%。
亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。
首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024 年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降 46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。
2024 年，中交地产实现签约销售面积 85.32 万平方米，同比下降 52.51%；签约销售金额 156.43 亿元，同比下降 58.13%；销售均价 1.83 万元 / 平方米，同比下降 12%；销售回款 247.07 亿元，同比下降 45.07%。
毛利率水平亦有所下滑。2024 年，中交地产房地产业务毛利率 6.45%，较上年同期减少 3.78 个百分点。可供对比的是，A 股上市房企的销售毛利率平均水平在 15% 左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。
其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024 年，中交地产财务费用 10.32 亿元，同比增长 47.86%，其中利息费用 12.69 亿元，同比增长 20.97%。
此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。
经过减值测试，中交地产在 2024 年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备 12.87 亿元、存货跌价准备 58.88 亿元、投资性房地产减值损失 0.21 亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计 73 亿元。
" 本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约 29 亿元，减少归属于母公司股东权益约 29 亿元 "，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，" 达到披露要求我们会公告。"
亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家 " 戴帽 " 的央企上市房企。
转型变数犹存
2023 年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现 " 软着陆 "。
今年 1 月 21 日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。
房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024 年收入占比高达 93.87%。截至 2024 年末，中交地产持有房地产项目 117 个，土地总面积 1045 万平方米，在建及待建面积 771 万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。
债务方面。截至 2024 年末，中交地产资产负债率 89.75%，较上年同期增加 4.3 个百分点，借款合计 576.44 亿元，其中一年内到期的借款约 231.79 亿元，包括银行贷款 130 亿元、债券 62 亿元、信托融资 6 亿元、控股股东借款 5 亿元以及其他融资 29 亿元。
" 本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。" 中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。
目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。
尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。
2024 年 12 月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称 " 中交服务 "）100% 股权，代价约 7 亿元。
中交服务成立于 2022 年 12 月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国 60 余座城市。截至 2024 年 6 月 30 日，中交服务总资产约 7.54 亿元，净资产约 2.69 亿元。
虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务 " 资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点 "，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。
2024 年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积 1293 万平方米，在管面积 6265 万平方米，实现收入 7.28 亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。
2024 年，中交地产物业管理业务营收占比仅 3.98%，毛利率 16.23%，较上年同期减少 7.14 个百分点。
中交地产的资产管理与运营业务规模同样 " 迷你 "，仅有 4 处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房 · 那里、北京华通大厦 B 座、盐城中交美庐购物中心，2024 年实现收入 1.72 亿元，占比 0.94%。
中交地产 2024 年 183.02 亿元营收中，剔除 171.81 亿元的房地产销售收入后，仅余 11.21 亿元。剥离房开业务，如何用 11 亿元营收撑起 37 亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。